Muitos empresários acreditam que podem vender um imóvel da empresa ou do patrimônio pessoal para reorganizar as finanças, obter recursos ou quitar dívidas sem maiores consequências jurídicas. No entanto, quando existem débitos tributários em aberto, essa operação pode ser questionada pela Fazenda Pública e configurada como fraude à execução fiscal.

O tema voltou a ganhar destaque após o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmar seu entendimento sobre a aplicação do artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN). A corte, no julgamento do RESP Nº 2173311 - PE(2024/0362277-7) reforçou que determinadas alienações patrimoniais realizadas por devedores tributários são ineficazes em relação ao Fisco.

Se a sua empresa possui pendências fiscais ou pretende vender um imóvel para levantar recursos, compreender as regras da execução fiscal é essencial para evitar prejuízos e proteger seu patrimônio.

O que é fraude à execução fiscal?

A fraude à execução fiscal é a situação em que um contribuinte pratica atos capazes de dificultar, atrasar ou impedir a satisfação de um crédito tributário que já está sendo cobrado pelo Poder Público.

No âmbito tributário, o artigo 185 do CTN estabelece que, após a inscrição do débito em dívida ativa, a alienação ou oneração de bens é considerada fraudulenta quando o devedor não mantém patrimônio suficiente para garantir o pagamento total da dívida.

Em outras palavras: a legislação busca impedir que o contribuinte esvazie seu patrimônio para escapar da cobrança de tributos.

O recente entendimento do STJ sobre o tema

Recentemente, o STJ manteve sua jurisprudência consolidada: a venda de imóvel realizada por contribuinte com débito inscrito em dívida ativa caracteriza fraude à execução fiscal nas hipóteses do CTN.

Isso significa que a simples transferência do bem não impede que a Fazenda Pública adote medidas para penhorar o imóvel, servindo de alerta máximo para empresas com passivos tributários relevantes.

Quando a venda de um imóvel pode ser considerada fraude?

Nem toda venda de bens por quem tem dívidas é ilegal. No entanto, o Fisco e o Judiciário apontam quatro fatores cruciais para configurar a fraude:

• Inscrição em dívida ativa: A existência de débito tributário regularmente inscrito antes da venda;
• Momento da alienação: A transferência ou venda do imóvel ocorrer após a constituição formal do crédito tributário;
• Insolvência do devedor: A ausência de patrimônio restante que seja suficiente para garantir a dívida;
• Comprometimento da cobrança: Atos que esvaziam a efetividade da execução fiscal em andamento.

Atenção: O comprador de boa-fé pode ser prejudicado? Essa é uma dúvida comum. Embora a boa-fé seja um princípio jurídico forte, ela não afasta automaticamente o artigo 185 do CTN. Tanto o vendedor quanto o comprador podem enfrentar longas disputas judiciais envolvendo o imóvel negociado.

Empresas com dívidas tributárias podem vender imóveis?

Sim, as empresas podem vender imóveis mesmo tendo dívidas. A existência de débitos fiscais não impede, por si só, a realização de negócios imobiliários.

Entretanto, quando há inscrições em dívida ativa ou execuções fiscais, a operação deve ser cuidadosamente planejada. Uma análise jurídica preventiva é indispensável para verificar se existem riscos de questionamento futuro.

Na maioria dos casos, alternativas lícitas oferecidas pela legislação podem proporcionar a segurança necessária para a venda, tais como:

• Adesão a programas de parcelamentos fiscais;
• Realização de transações tributárias;
• Planejamento e reorganização patrimonial lícita.

Como proteger o patrimônio da empresa antes de vender um imóvel?

Para realizar uma operação imobiliária segura, o empresário deve adotar medidas preventivas rigorosas:

1. Auditoria fiscal prévia: Levantar a existência exata de débitos tributários e execuções fiscais;
2. Cálculo de solvência: Verificar se o patrimônio restante da empresa ou dos sócios é suficiente para garantir as cobranças;
3. Regularização do passivo: Analisar a viabilidade de parcelar ou transacionar a dívida antes de assinar a venda;
4. Compliance documental: Documentar adequadamente toda a operação de compra e venda;
5. Assessoria especializada: Contar com o suporte de um especialista em direito tributário.

Uma decisão tomada sem planejamento pode gerar litígios longos, custos elevados e a perda do imóvel para o comprador. Agir preventivamente protege o patrimônio empresarial e garante a validade do negócio.

Perguntas Frequentes (FAQ)

Quem tem dívida tributária pode vender um imóvel?

Sim, mas a operação exige cautela. Se o débito já estiver inscrito em dívida ativa ou houver execução fiscal, a venda pode ser anulada perante o Fisco caso a empresa não possua outros bens para pagar a dívida.

A Fazenda Pública pode tomar o imóvel vendido?

Sim. Se for configurada a fraude à execução fiscal, a venda é considerada ineficaz perante a Fazenda Pública, permitindo que o imóvel seja penhorado e leiloado para pagar o débito.

Como evitar problemas com a execução fiscal ao vender bens?

A melhor forma é realizar uma análise jurídica preventiva para verificar a saúde fiscal da empresa e, se necessário, utilizar mecanismos como a transação tributária ou parcelamentos para regularizar a situação antes da venda.

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Departamento Tributário

Dr. Marcelo Roxo

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